Gestione completa · Dalla Bergamasca alle Dolomiti
Gestiamo dalle montagne bergamasche alle Dolomiti, fino a Cortina: il tuo immobile seguito a tempo pieno, con ospiti, cambi del sabato, riscaldamento, manutenzione, prezzi e adempimenti. Tu ricevi ogni mese il rendiconto di ogni riga e l'accredito sul tuo conto.
Le zone dove operiamo
Perché noi
Da dicembre a marzo si vende il doppio di luglio, e aprile e novembre sono mesi morti. Chi applica un calendario da mare — alta stagione d'estate, resto a prezzo fisso — regala la settimana di Natale e quella di Carnevale, che sono le due che pagano l'anno.
Fra un appartamento a cui si arriva con gli sci ai piedi e uno a dieci minuti di navetta il divario è enorme, e non si recupera con le foto. Lo misuriamo prima di fissare le tariffe, perché è la variabile che pesa più dei metri quadri.
A Ponte di Legno vale la Lombardia: flussi su Ross1000 entro il 5 del mese. Trenta chilometri più a est, oltre il Tonale, vale la Provincia autonoma di Trento: portale suo, dichiarazione ISTAT entro 48 ore. A Cortina vale il Veneto: stesso software della Lombardia ma scadenza entro il 10, e sanzioni che il Comune applica nella misura massima quando l'alloggio è pubblicato su un portale di prenotazione — cioè sempre. Stesso tipo di immobile, tre calendari diversi.
Arrivi al buio e in ritardo per la neve, riscaldamento da far partire prima che gli ospiti entrino, una caldaia che salta a meno dieci. E il sabato di cambio, quando tutta la valle ruota lo stesso giorno. Sono le ore in cui la gestione a distanza si rompe, ed è il motivo per cui presidiamo solo dove arriviamo davvero.
Stagionalità
Febbraio vale più di agosto, e maggio non vale niente. Una tariffa piatta su dodici mesi è il modo più rapido di lasciare sul tavolo la settimana bianca; i mesi vuoti, invece, si usano per la manutenzione, non per sperare in una prenotazione.
Normativa
L'arco che presidiamo attraversa tre amministrazioni: Lombardia, Provincia autonoma di Trento e Veneto. Il passo del Tonale è un confine, e lo è anche il Falzarego. Portali diversi, scadenze diverse, sanzioni diverse — per lo stesso tipo di immobile. La colonna di destra riporta la norma, così puoi verificare tu.
Bergamo e Brescia stanno nella stessa regione, quindi l'impianto è identico a quello della sponda bresciana del Garda: il CIR nasce in Ross1000 e i flussi hanno una scadenza mensile fissa.
| Adempimento | Cosa comporta | Riferimento |
|---|---|---|
| Comunicazione al Comune | Chi affitta in forma non imprenditoriale presenta una comunicazione al Comune competente; chi lo fa in forma imprenditoriale presenta invece la SCIA al SUAP. È il primo passaggio: senza, non si ottiene il codice regionale. | L.R. 27/2015 |
| CIR — codice identificativo regionale | Viene generato in Ross1000 dopo la comunicazione al Comune, e va indicato negli annunci. È propedeutico al CIN: senza CIR non si ottiene il codice nazionale. | L.R. 27/2015 |
| Ross1000 — flussi turistici | Arrivi e presenze del mese vanno comunicati entro il giorno 5 del mese successivo. Va inviata anche la comunicazione a zero se non ci sono stati pernottamenti — e in montagna i mesi a zero esistono. Sanzione da 250 € a 2.500 € per ogni mese omesso o incompleto. | L.R. 27/2015, art. 40 c. 9 |
| Requisiti minimi dell'alloggio | Dal 2025 l'alloggio deve essere agibile, in buono stato di conservazione e rispettare i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti dal regolamento regionale. | R.R. 6/2025 · all. G-bis R.R. 7/2016 |
| Imposta di soggiorno | Riscossione dall'ospite e versamento al Comune tramite il portale comunale. Importi, esenzioni e periodi di applicazione cambiano da Comune a Comune. | D.Lgs. 23/2011 |
Regime del tutto separato. Non esiste il CIR, non esiste Ross1000: c'è un portale provinciale, una dichiarazione ISTAT a 48 ore e un'imposta di soggiorno con due scadenze proprie.
| Adempimento | Cosa comporta | Riferimento |
|---|---|---|
| Comunicazione alla Provincia | Va presentata online su alloggituristici.provincia.tn.it prima di offrire l'alloggio, con SPID o CIE. Dati catastali e indirizzo email sono obbligatori, e alimentano la banca dati provinciale DTU-Alloggi. L'omessa o incompleta presentazione costa da 200 € a 600 € per ciascun alloggio. | L.P. 7/2002, art. 37-bis |
| Dichiarazione ISTAT — movimento turisti | Arrivi e partenze si comunicano sullo stesso portale provinciale, con cadenza giornaliera ed entro 48 ore dall'arrivo. È un adempimento distinto da Alloggiati Web: farne uno non sostituisce l'altro. | Portale provinciale alloggi turistici |
| Imposta provinciale di soggiorno | Per gli alloggi a uso turistico è di 1,00 € per persona a pernottamento, fino a un massimo di 10 pernottamenti consecutivi. La comunicazione delle presenze dell'anno va fatta entro il 16 marzo di quello successivo e il versamento entro il 16 aprile: due scadenze che in Lombardia non esistono. | art. 15 L.P. 8/2020 · D.P.P. 15-28/Leg |
| Targa CIPAT — non più obbligatoria | Dal 6 agosto 2024 l'esposizione della targa con il codice CIPAT non è più richiesta: al suo posto si espone il CIN nazionale. Lo segnaliamo perché molti proprietari la stanno ancora cercando, o la tengono esposta inutilmente. | L.P. 9/2024 |
Le sanzioni più pesanti delle tre regioni, e una regola che riguarda chiunque: il Comune le applica nella misura massima quando l'alloggio è offerto su un portale di prenotazione. Chi fa affitti brevi è su un portale, quindi il massimo non è l'eccezione.
| Adempimento | Cosa comporta | Riferimento |
|---|---|---|
| Comunicazione di locazione turistica | Si presenta alla Regione per via telematica prima di affittare, con i dati di camere, posti letto e periodi. Se è mancante o incompleta la sanzione va da 3.000 € a 6.000 €; se non è veritiera da 7.000 € a 14.000 €. Le variazioni di camere e posti letto si comunicano via PEC. | L.R. 11/2013, art. 27-bis |
| CIR — codice identificativo regionale | Lo assegna automaticamente Ross1000 dopo la validazione degli uffici regionali. Dal 1° dicembre 2021 è composto dal codice ISTAT del Comune, dalla sigla LOC e da un progressivo. Va indicato negli annunci. | Reg. reg. 2/2019 · agg. 4/2023 |
| Ross1000 Veneto — flussi turistici | Arrivi e presenze per provenienza entro la prima decade del mese successivo, e va inserito anche il movimento a zero nei mesi senza ospiti. Sanzione da 1.000 € a 2.000 €. Stesso software della Lombardia, scadenza diversa: qui è il 10, lì il 5. | L.R. 11/2013, art. 27-bis |
| Dodici mesi di silenzio: CIR e CIN cancellati | Se per dodici mesi consecutivi non comunichi le presenze, la Regione chiude d'ufficio la tua posizione in anagrafe — entro il 30 giugno o il 31 dicembre — e CIR e CIN vengono cancellati. Per riaffittare si riparte da una nuova comunicazione. È la ragione per cui i mesi vuoti vanno comunicati lo stesso. | Reg. reg. 2/2019 |
| Cessazione dell'attività | Va comunicata alla Regione e al Comune dopo aver registrato tutti i movimenti, anche quelli a zero. Ometterla costa da 3.000 € a 6.000 €. | L.R. 11/2013, art. 27-bis |
| Imposta di soggiorno | Riscossione dall'ospite e versamento al Comune. A Cortina e nelle valli bellunesi importi, esenzioni e periodi di applicazione cambiano da Comune a Comune. | D.Lgs. 23/2011 |
| Adempimento | Cosa comporta | Riferimento |
|---|---|---|
| CIN — codice nazionale | Si richiede sulla Banca Dati Strutture Ricettive. Da esporre nell'immobile e inserire in ogni annuncio pubblicato. Sanzioni da 500 € a 8.000 €. | D.L. 145/2023, art. 13-ter |
| Alloggiati Web | Trasmissione dei dati di ogni ospite alla Questura territoriale entro 24 ore dall'arrivo — Bergamo, Brescia, Trento o Belluno secondo dove si trova l'immobile. L'omissione è un reato, non una sanzione amministrativa. | Art. 109 TULPS |
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